Генплан - всему голова

Подробности

Опубликовано 02.07.2008 16:45

Просмотров: 2235

Очень даже серьёзную тему затронул на своих страницах журнал "Эксперт. Северо-Запад". В статье Максима Андреева "Спутник раздора" освещается очередной конфликт между областным и городским руководством: "Рядом с Псковом, согласно намерениям областной администрации, может появиться город-спутник на 40 тыс. жителей. Городские власти являются категорическими противниками проекта

В минувший вторник администрация Псковской области провела аукцион по продаже права аренды земельного участка под комплексную жилую застройку на границе областного центра и Псковского района области. Это самый крупный градостроительный проект, который будет реализован в регионе. Аукцион выиграло государственное предприятие «Псковжилстрой», обыграв «дочку» московского холдинга «СУ-155».

Власти Псковской области заявляют о том, что в течение ближайших пяти-шести лет потребность жителей областного центра в жилье будет полностью удовлетворена. По словам вице-губернатора Алексея Сапрыкина, курирующего в региональной администрации экономический блок, проблема будет решена за счет реализации трех проектов в общей сложности на 1 млн кв. м (в настоящее время площадь жилого фонда Пскова – 3,8 млн кв. м). Самый масштабный из них, рассчитанный на 750 тыс. кв. м жилья, планируется реализовать вне городской черты, на близлежащих землях Псковского района области. Помощь районным властям оказывает региональная администрация: областной бюджет взял на себя расходы по проектированию нового микрорайона, на его средства предполагается построить инженерную инфраструктуру.

Не предусмотрен Генпланом

Между тем городские власти не рады возникновению по соседству с Псковом, в котором сегодня живет 194 тыс. человек, города-спутника на 40 тыс. жителей. Свое негативное отношение к проекту они обосновывают тем, что масштабный проект застройки, реализуемый властями района и области, не соотносится с Генпланом областного центра – ни со старой его версией, датированной еще 1973 годом, ни с новой редакцией, которую Санкт-Петербургский институт урбанистики должен представить к 1 декабря 2008 года. «Есть такое понятие, как Генеральный план города. Это функционально связанный организм города, со всеми окружающими территориями. Это очень сложный документ. Мы обязаны действовать так, чтобы не нарушить устойчивое и гармоничное развитие Пскова в будущем», – настаивает начальник управления строительства и архитектуры администрации Пскова Юрий Носов.

Город исторически условно разделен на три планировочных района реками Псковой и Великой: Завеличье, Запсковье и Центр. Центр – это историческая часть города, в Запсковье сосредоточены промзоны, Завеличье же, разросшееся в последнее время, превратилось в классический спальный район. Именно здесь живет большая часть горожан – около 100 тыс. человек. Дальнейшее же расширение Пскова на запад усилит уже наметившиеся диспропорции в развитии города, не оставив шанса на гармоничное развитие: в Завеличье будет проживать три четверти всех горожан.

Сегодня около 70% работоспособного населения Завеличья отправляются на работу в Центр и Запсковье. В результате город, даже центральные улицы которого совершенно не приспособлены к резко возросшему количеству личного автотранспорта, уже познакомился с дорожными пробками. Новые 40 тыс. жителей, по расчетам городских властей, и вовсе способны парализовать движение транспорта. Места для строительства производств на западной окраине Пскова попросту нет: все пригодные для этого инвестиционные площадки сосредоточены на другом конце города, в восточном промузле.

Многочисленные нарекания у городских специалистов вызывает и сам проект застройки. Главный архитектор Пскова Сергей Славинский в своем заключении указывает на то, что проект выполнен с многочисленными нарушениями: расчетная плотность населения превышает нормативную более чем в полтора раза (662 вместо 450 человек на гектар), не предусмотрено нормативное количество мест в детских дошкольных учреждениях (520 вместо 750), не соблюдаются нормы их пешеходной доступности, а также нормы озеленения территорий (они должны занимать 40% площадей), и т.п.

Его коллегу, псковского архитектора Валентина Мухортова, не устраивает и эстетическая сторона вопроса: в проекте застройки, по его мнению, отсутствует архитектурно-планировочная идея, «композиционная организация пространства бедна и скучна». Застройка района, по словам архитектора, «представлена в худшем стиле архитектуры 1960−х – 1970−х годов».

Троянский район

Администрация Пскова и сама давно присматривалась к данному участку районной земли, рассчитывая включить его в состав города. Самостоятельно сделать это городским чиновникам не удалось: территория, на которой находилось пастбище опытно-производственного хозяйства «Родина», курировавшегося Академией наук РФ, была в федеральной собственности.

По словам председателя Государственного комитета Псковской области по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства, государственного строительного и жилищного надзора Владимира Хохлова, еще четыре года назад нынешние противники застройки дальнего Завеличья из администрации города обращались к нему с просьбой помочь сдвинуть этот вопрос с мертвой точки. Но общего языка городские и областные власти так и не нашли. В итоге в 2007 году региональная администрация все-таки смогла перевести землю из федеральной собственности в областную, но в качестве партнера избрала не Псков, а Псковский район: участки общей площадью 150 га были включены в состав сельских поселений Родина и Борисовичи.

Что касается предрекаемого городскими властями коллапса, то Владимир Хохлов уверен, что его вполне можно избежать, построив новый мост через реку Великую, расширив существующие улицы и «усилив» общественный транспорт. С этим согласен и Алексей Сапрыкин: «Довод какой-то дилетантский: давайте не будем строить, так как возникнут пробки! Если появится новый микрорайон, будет развиваться и дорожная инфраструктура – расширяться улицы, строиться новые развязки».

Юрий Носов не спорит, администрация Пскова действительно рассматривала возможность экспансии в район: «Мы предложили области и району совместными усилиями застроить часть этой территории с опорой на инфраструктуру, которая уже есть у Пскова. Но должна была создаваться единая концепция развития этого района. Мы даже дали свои планировочные решения, но в конечном итоге переговоры зашли в тупик. А затем появились нынешние планы по застройке. Это элементарный коммерческий проект – использовать инфраструктуру города, чтобы снизить себестоимость квадратного метра».

В панацею же от «транспортного тромбоза» в виде расширения улиц начальник городского управления строительства и архитектуры не верит: «Мало расширять. Нужны новые транспортные артерии, новые развязки. Даже объездная дорога не решит проблему».

Будущий 40−тысячный микрорайон, который вполне мог бы вместить всех нынешних жителей Псковского района, очевидно, в конечном итоге будет включен в состав Пскова. С этим согласны все, вот только оценивают данную неизбежность оппоненты по-разному. Городские власти уверены, что в результате Псков получит в дар троянского коня, начиненного многочисленными инфраструктурными и социальными проблемами. «В результате скажут: город, примите! Поселок-спутник будет насильственным образом включен в черту Пскова, например, через местный референдум, и все проблемы лягут на плечи города», – предсказывает Носов.

Представители области и района, в принципе, не спорят. «Эти вопросы сегодня решаются по инициативе людей. Если они захотят, то пусть эту идею выдвинут и присоединятся к городу. Не захотят – не надо. Люди получат возможность выбирать, с той властью жить или с этой», – подчеркивает Владимир Хохлов. «Скорее всего, микрорайон отойдет к городу», – предполагает Алексей Сапрыкин. «На сегодняшний день это территория Псковского района. Будет освоение – будет и решение. На ход строительства это совершенно не влияет. Если понадобится включить в черту города, люди соберутся и решат, ничего страшного в этом нет», – считает глава Псковского района Владимир Шураев.

Возможно заражение

Зато и областные, и районные власти охотно указывают на плюсы, связанные со строительством, которое должно стать значимым вкладом в реализацию на территории Псковской области нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». По словам Алексея Сапрыкина, среди 750 тыс. кв. м жилья, которое будет возведено в новом микрорайоне, порядка 35−40 тыс. предназначаются под так называемое социальное жилье. «Будем переселять людей из центра города, освобождать ветхое жилье и на его месте строить современные дома, как делают во всем мире», – подчеркивает вице-губернатор.

Представители власти рассчитывают также, что масштабное строительство приведет если не к снижению, то по крайней мере к остановке цен на жилье в Пскове, выросших за последний год на 40−50%. «Мы надеемся, что цена не будет расти в ближайшие пять лет. Она зафиксируется на уровне 35−40 тыс. рублей за 1 кв. м для бизнес-класса и 25−30 тыс. для эконом-класса», – заявил Алексей Сапрыкин, тут же, впрочем, сделав оговорку: «Без учета, конечно, инфляционных процентов».

С этим согласны не все. Член Российской гильдии риэлторов и учредитель информационного агентства «Е.С.Н. – Единая справочная по недвижимости» Александр Слепков указывает на то, что «ни одна большая стройка не начинается в преддверии понижения цен». «Скорее наоборот, застройщик планирует хорошо заработать. Если мы вспомним период застройки Рижского микрорайона в Пскове, то он как раз сопровождался активным ростом цен. Динамика стоимости жилья обусловлена и общим повышением уровня жизни граждан, и общим ростом экономики, и инфляцией, и повышением цен на землю, и желанием отдельных игроков заработать. Строительство нового микрорайона является предвестником общего повышения цен на жилье и заражения высокой ценой квадратного метра остальной территории Псковской области», – говорит эксперт.

Компромисс маловероятен

Алексей Сапрыкин объясняет суть противоречий между областью и городом весьма дипломатично: «У нас расходятся взгляды на перспективное развитие Пскова. Городские власти уделяют внимание северо-восточному направлению, а наше мнение – что город надо развивать в юго-западном направлении». Владимир Хохлов более откровенен: «Такое время сейчас – город во всем пытается области противостоять».

«Такое» время в Псковской области продолжается с 2005 года: именно тогда начался конфликт между мэром Пскова Михаилом Хороненом и губернатором области Михаилом Кузнецовым. Последний, придя к власти в декабре 2004 года, принялся нивелировать политическое пространство Псковщины, на котором псковский градоначальник был слишком заметной фигурой. За минувшие три с половиной года Михаил Хоронен усилиями областных властей лишился большинства ресурсов влияния (см. «Михаил на Михаила [1]», «Эксперт С-З» №25 от 23 июня 2008 года).

В перечне этих ресурсов оказалась и земля. В конце декабря 2005 года депутаты Псковского областного собрания приняли закон «Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области», перераспределивший полномочия в сфере предоставления земельных участков между городскими и областными властями. Широко практиковавшееся городской администрацией предоставление участков вне конкурса, через механизм «предварительных согласований», ушло в прошлое: пятна под застройку в областном центре стали выставляться на аукционы, организуемые региональной администрацией. Ситуация с застройкой жилого микрорайона в поселках Борисовичи и Родина наглядно демонстрирует специфику отношений между различными уровнями власти в Псковской области в условиях затянувшегося политического конфликта" (ссылка).

По теме можно высказать следующие соображения. Само по себе желание развивать на территории пригородного района городское строительство без передачи её в ведение городского муниципалитета ещё можно оправдать, хотя это не лучший вариант в данном случае. Но безоговорочным условием является наличие утверждённого в установленном порядке генплана. Необходимо продуманное градостроительное решение. пусть и по двум муниципалитетам. Никакой особой сложности в этом нет.

Задача АПО заключается с одной стороны в достижении компромисса между городом и районом, с другой - в организации процесса разработки и принятия генплана. Любая попытка обойтись без этого просто недопустима, требует немедленного осуждения и должна быть пресечена в зародыше. Все же дискуссии о путях развития города должны проходить в рамках разработки нового генплана и его последующих корректировок. Вообще не очень понятно как можно планировать строить в противоречии с генпланом.